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Rolf Morrien

Die Inflation ist im Anmarsch: Schützen Sie sich mit „Betongold“

Rolf Morrien

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Immobilien-Investments – egal ob Aktien, REITs, offene oder geschlossene Fonds – gehören zu den größten Verlierern der Immobilien- und Finanzkrise. Aber wie sieht die Ausgangssituation heute aus?

Punkt 1) Notenbanken und Regierungen fluten weltweit die Märkte mit Liquidität und Konjunkturspritzen. Das ist die Basis für den nächsten extremen Inflationsschub. Immobilien bieten zusammen mit Gold, Rohstoffen und ausgewählten Aktien den wirksamsten Schutz gegen Inflationsverluste.

Punkt 2) Viele Immobilien- Investments werden an der Börse weit unter dem Substanzwert (Wert der Immobilien abzüglich der Schulden) gehandelt. Bestes Beispiel sind die österreichischen Immobilien-Aktien, die trotz der Erholung ab März 2009 noch immer über 50% unter dem Substanzwert notieren. Absurd niedrige Bewertungen!

In den Medien lesen Sie fast nur Negativ-Schlagzeilen zum Thema Immobilien-Investments. Einzelne Segmente wie Gewerbeimmobilien können auch noch weiter unter Druck geraten. Aber gleichzeitig drehen die ersten Märkte schon wieder nach oben. 2008 kam der Einstieg des Depot-Optimierers in die Immobilien-Märkte Deutschland und Österreich zu früh. Doch das „Betongold“ wird sich auf Dauer durchsetzen. Nutzen Sie die Unterbewertung zum Einstieg oder zur Aufstockung Ihres Immobilien-Portfolios.

In den USA flackert die Inflation wieder auf und in Deutschland fordern Konjunkturforscher eine Inflationspolitik

Der Depot-Optimierer hält Immobilien für ein Schlüssel-Investment in der kommenden Inflationsphase. In dieser Ausgabe steht der Inflations-Schutz im Mittelpunkt. Einen wirksamen Schutz bieten breit streuende Immobilien-Investments. Ich werde Ihnen auf Seite 4 Zertifikate und Fonds empfehlen, mit denen Sie den Markt abdecken können. Wenn dann in einigen Wochen alle Geschäftsberichte 2009 mit den neuesten Angaben zum aktuellen Substanzwert und über die zu erwartende Dividende vorliegen, werde ich Ihnen auch noch die Favoriten unter den Einzelwerten vorstellen. Zunächst gehe ich aber auf das Thema ein, das für den nächsten Preisschub bei Immobilien sorgen wird: Die Rückkehr der Inflation.

Ein Bild sagt mehr als 1.000 Worte: Betrachten Sie den Chart auf dieser Seite. Die untere Linie zeigt den Consumer Price Index (Konsumenten-Preis-Index). Wie Sie sehen, hat die Immobilien- und Finanzkrise den Preisindex sogar kurzzeitig in den negativen Bereich gedrückt. Laut offizieller Statistik mussten also Konsumenten für Waren und Dienstleistungen weniger bezahlen als im Vorjahr.

Aber selbst diese offizielle Statistik zeigt, dass die Preise in den USA wieder kräftig steigen. Die Preisniveausteigerung erreicht fast 3%. Und dabei stottert der Wirtschaftsmotor noch gewaltig. Sobald die Auslastung der Unternehmen steigt, wird ein Niveau von 5% erreicht. Wahrscheinlich sogar mehr.

Die amerikanischen Inflations-Statistiken werden seit Jahren manipuliert, um die Märkte ruhig zu halten

Beachten Sie: Das sind die offiziellen Inflations-Zahlen, die von den Behörden veröffentlicht werden. Die Berechnungsgrundlage wurde in den vergangenen Jahren mehrfach verändert – einige Analysten sprechen auch von Manipulation. Die obere Linie zeigt, wie der Konsumenten-Preis-Index aussehen würde, wenn man alle politisch gewollten Veränderungen streicht und die Inflationsrate so messen würde, wie es bis zur Präsidentschaft von Bill Clinton (1993 bis 2001) getan wurde. Mit der alten Methode würden die Statistiker aktuell schon wieder auf Inflationsraten von 6% kommen.

Stellen Sie sich vor, was passieren würde, wenn die USA offiziell 10% Inflation ausweist. Chaos an den Märkten; Investoren würden in Panik versuchen, ihre USD-Bestände zu verkaufen. Die US-Regierung will aber – wie im Kommentar auf Seite 2 geschrieben – eine kontrollierte Abwertung des USD, um die Exporte anzukurbeln, keinen Dollar-Crash.

Sinnvolle Statistikbereinigung oder Manipulation?

Es gibt es keine Beweise, dass die Reformen durchgeführt wurden, um die Inflationsraten gezielt niedrig zu halten. Aber 2 Punkte sind bemerkenswert: Zum einen führen die neuen Messverfahren dazu, dass die Inflationsraten immer niedriger ausfallen als früher. So wurde ein Faktor „technischer Fortschritt“ eingebaut. Kostet ein Computer 2009 und 2010 jeweils 2.000 USD, senkt das die Inflationsrate. Die Begründung: Der Computer der Generation 2010 kann mehr als das Vorgängermodell. Der Käufer erhält mehr für sein Geld, daher die inflationsdämpfende Wirkung. Fakt ist aber: Die Käufer haben den gleichen Preis gezahlt. Welchen Nutzen die Mehr-Leistung bringt, ist offen.

Zum anderen: Wenn es den Behörden um eine möglichst genaue Messung der Inflationsrate geht, müsste es auch Reformen geben, die inflationserhöhende Wirkungen haben. Im Chart auf Seite 1 sieht es aber anders aus. Die nach der neuen Methode berechnete Inflationsrate liegt immer unter den alten Werten. Es ist auffällig, dass über einen 10-Jahres-Zeitraum ohne Ausnahme ein Ergebnis erzielt wird, das der US-Regierung eine schleichende Abwertung des USD erlaubt und der US-Notenbank FED den Handlungsspielraum gibt, die Zinsen künstlich niedrig zu halten.

Euro-Länder werden die US-Methoden kopieren

Die US-Regierung setzt relativ offen auf Inflation als „Krisen- Löser“. Die Euro-Länder werden diesem Beispiel in abge- Fortsetzung von Seite 1 schwächter Form folgen. Die Haushaltskrise der EU-Staaten beseitigt die letzten Hemmungen. Thomas Straubhaar, Chef des Hamburger WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), sagte in Spiegel Online ganz offen: Was Europa jetzt braucht, ist eine gewollte Inflation. Da der Austritt oder Staatsbankrott eines EU-Staates einen Flächenbrand auslösen würde, bleibt nur die Geldentwertung als Lösung. Über eine moderate, schleichende Inflation ließe sich die Last öffentlicher Haushaltsdefizite langsam mindern. Das sei die einfachste Möglichkeit, Staatsschulden auf die „kalte Art“ zu beseitigen.

Das bedeutet: Die Besitzer von Staatsanleihen sollen enteignet werden. Wer heute dem Staat 1.000 € leiht, bekommt das Geld am Ende der Laufzeit wieder, aber die 1.000 € besitzen dann eine viel geringere Kaufkraft. So lösen sich die gigantischen Staatsschulden langsam in Luft auf – zu Lasten der Geldbesitzer.

Investieren Sie in Sachwerte: Immobilien in dieser Anlagegruppe am günstigsten bewertet

Daher die dringende Empfehlung des Depot-Optimierers: Schützen Sie Ihr Vermögen vor der kommenden Inflation! Investieren Sie in Sachwerte. Nach dem Immobilien-Crash liegt diese Form der Sachwerte-Investition am Boden. Sie bekommen Immobilien mit bis zu 50% Preisabschlag auf den Substanzwert. Keine andere Anlageklasse ist so stark unterbewertet.

Da Marktteilnehmer kurzfristig nicht rational agieren, können die Immobilienpreise noch etwas absacken, aber wenn das Pendel umschlägt, werden die Preise für qualitativ hochwertige Immobilien rasant steigen. Die Entwicklung beim Goldpreis kann als Vorbild dienen: Vor 10 Jahren war Gold bei Preisen von 300 USD je Unze mausetot. Goldbesitzer wurden ausgelacht. Auf dem aktuellen Preisniveau von über 1.000 USD lacht niemand mehr. Gold war die Anlageklasse des Jahrzehnts.

US-Wohnimmobilien: Der schwächste Immobilienmarkt als Einstiegs-Indikator

Von den oft minderwertigen US-Wohnimmobilien rät der Depot-Optimierer dringend ab. Der Markt ist aber dennoch interessant und zwar für die Bestimmung eines möglichen Wendepunktes. Die Preise für US-Eigenheime fallen seit Ende 2005. Mitten in der Krise gaben die Hauspreise im Vergleich mit dem Vorjahr um rund 20% ab. Die Abschläge werden aber immer geringer. Zuletzt verloren die Preise nur noch 5% gegenüber dem Vorjahresmonat. Wenn man die Hauspreise nicht mit dem Vorjahresmonat vergleicht, sondern mit dem Vormonat, dann entdeckt man sogar schon wieder steigende Preise. Der Tiefpunkt wird in diesen Wochen und Monaten erreicht.

Wenn der qualitativ schwächste Immobilien-Markt den Wendepunkt erreicht, ist das ein Kaufsignal. Der krisengeschüttelte britische Immobilienmarkt ist bereits wieder erwacht. Ende 2008 war der Markt für britische Gewerbeimmobilien quasi tot, aber allein im 3. Quartal 2009 wurden bereits wieder über 3 Mrd. Pfund in britische Gewerbeimmobilien investiert. In London ist der Startschuss bereits gefallen.

 

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