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Rolf Morrien

Die Aktien-Favoriten aus der Immobilien-Branche

Investieren Sie nur in gesunde Immobilien-Märkte

Rolf Morrien

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Im Immobilien-Crash wurde die gesamte Branche abgestraft. Auch Qualitäts-Werte gerieten unter die Räder. Das ist jedoch eine Übertreibung. Denn: Es gab Immobilien-Märkte, die nicht überhitzt waren (zum Beispiel Deutschland oder Österreich) und erstklassige Immobilien-Unternehmen, die solide gewirtschaftet haben und die Krise gestärkt überstehen werden.

In der Februar-Ausgabe habe ich Ihnen geschrieben, dass der Depot-Optimierer eine neue Inflations-Welle erwartet. Sachwerte wie Immobilien schützen Sie vor dem schleichenden Niedergang der Papierwährungen (€, USD, Yen oder auch das britische Pfund sind chronisch krank).

Vor 3 Monaten habe ich Ihnen große Immobilien-Lösungen empfohlen: einen breit streuenden Fonds, der auf Immobilien- Aktien setzt und ein Index-Zertifikat, das die Wertentwicklung der besonders hart abgestraften österreichischen Immobilien- Aktien abbildet (diese Analyse finden Sie im Internet-Archiv, falls Sie die Februar-Ausgabe nicht mehr zur Hand haben). In dieser Ausgabe empfehle ich Ihnen 2 Immobiliengesellschaften, die sich jeweils auf ein spezielles Segment spezialisiert haben und mit viel Substanz und soliden Erträgen glänzen.

Der deutsche Immobilien-Markt hat sich im Krisenjahr 2009 gut gehalten

Der amerikanische Immobilienmarkt war der Dominostein, der die aktuelle Krise angestoßen hat. In den Medien werden provisorische Zeltstädte gezeigt, in denen die Menschen leben, die Haus und Hof verloren haben, ganze Büro-Türme stehen leer und die Immobilienpreise implodieren. Ähnliche Bilder, wenn auch nicht ganz so dramatisch, bietet auch der spanische Immobilienmarkt. Starke Verwerfungen gab es auch im britischen Markt.

In diesen überhitzten Märkten begann spätestens 2009 die große Marktbereinigung. Immobilien-Analysten gehen davon aus, dass in Europa die Projektpipeline um rund 30% eingedampft wurde. Diese 30% sind aber nur ein Durchschnittswert. Während in einigen Ländern der Rückgang noch viel stärker war, präsentiert sich der deutsche Immobilienmarkt wesentlich robuster. Das unabhängige Marktforschungsinstitut Bulwien Gesa hat ermittelt, dass zum Jahresende 2009 an den 7 größten deutschen Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart insgesamt 21,5 Mio. qm Fläche fertig gestellt, im Bau oder in der Planung waren. Das Investitionsvolumen beträgt 72,5 Mrd. €. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist das nur ein Rückgang um 6%. Gemessen am Flächenvolumen beträgt das Minus sogar nur gut 3%.

Wohnraum ist gefragt: Dennoch können Sie Wohnraum-Anbieter an der Börse mit Rabatt kaufen

Noch interessanter wird die Branchen-Analyse, wenn Sie sich die einzelnen Segmente anschauen: Aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise ist das Projektvolumen bei Bürogebäuden um rund 10% geschrumpft. Die Annahme: Die Krise sorgt für eine geringere Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen.

Ganz anders sieht die Bilanz in den Segmenten Shopping-Center und Wohnungsbau aus. Das Bauvolumen im Bereich der Einkaufszentren blieb auf dem relativ hohen Vorjahresniveau. Im Segment Wohnungsbau stieg das Volumen sogar um über 5%.

Das passt zu der Einschätzung des Depot-Optimierers: Wohnraum in guter Lage ist in Deutschland und in einigen Nachbarländern knapp. Von einer Krise ist in diesem Segment nichts zu spüren. Dennoch werden auch Aktien von Immobiliengesellschaften, die sich nur auf Wohnungen konzentriert haben, weit unter dem Substanzwert (Immobilienvermögen abzüglich der Schulden) gehandelt. Wenn diese Aktien auch nur den Substanzwert erreichen, locken Gewinne von 20 bis 50%.

In Deutschland habe ich kein passendes Unternehmen gefunden, das die Qualitätskriterien des Depot-Optimierers erfüllt, dafür aber im Nachbarland Österreich. Auch diese Aktien-Empfehlung finden Sie auf der folgenden Seite.

Immobilien-Krise bereits überstanden

Der Grund, warum sich der deutsche Immobilienmarkt so gut hält: In Deutschland wurde die Krise schon einige Jahre früher „abgearbeitet“. Nach der Wiedervereinigung boomte die Branche. Es kam zu einer spekulativen Überhitzung. Aber anders als in den USA platzte die Immobilienblase nicht mit einem lauten Knall. Die Luft wurde über viele Jahre langsam rausgelassen. So wurde die einstige Überbewertung über viele Jahre abgebaut.

Der heimische Immobilienmarkt ist jetzt startklar für ein Comeback. Das „smarte“ Geld fließt schon in den Markt. Im 1. Quartal 2010 flossen 326,7 Mio. € in Beteiligungsmodelle mit deutschen Immobilien. Das Investitionsvolumen hat sich fast verdreifacht! Besonders gefragt: Wohnimmobilien.

Das ist aber nur der Anfang. Die Versicherungen und Pensionskassen wollen ihre Immobilienquoten aufstocken, um die Abhängigkeit von Staatsanleihen zu senken. Wenn dieses Kapital in den Immobilienmarkt fließt, wird die aktuelle Unterbewertung schnell abgebaut. Investieren Sie daher vorher. Die 2 Top-Empfehlungen finden Sie hier.

Conwert: Investieren Sie in deutsche und österreichische Wohn-Immobilien mit 45% Rabatt

Die österreichische Immobilien-AG Conwert hat die Krise überraschend schnell gemeistert. Das Ergebnis: Nach dem Verlustjahr 2008 gab es 2009 Rekordwerte bei Umsatz und Cash-Erträgen. Mit 23,8 Mio. € war der Konzerngewinn deutlich positiv. Als Belohnung erhielten die Conwert-Aktionäre in diesem Jahr zum ersten Mal eine Dividende (0,25 € je Aktie).

Anfang 2009 plante das Conwert-Management mit Verkaufserlösen von 200 Mio. €. Dieses Ziel wurde im Jahresverlauf auf 300 Mio. € erhöht. Am Ende des Jahres lag das Ergebnis sogar bei 361,3 Mio. €. Gegenüber 2008 eine Steigerung um 78%.

Conwert ist zwar ein österreichisches Unternehmen, das Immobilien- Portfolio verteilt sich aber ausgeglichen: 49% Österreich und 47% Deutschland (Rest: Tschechien, Slowakei und Ungarn). Insgesamt besitzt Conwert 1.752 Immobilien mit knapp 25.000 Mieteinheiten. Das Immobilienvermögen liegt bei 2,5 Mrd. €.

Das Unternehmen weist eine solide Eigenkapitalquote von 43% auf. Der Buchwert je Aktie (Immobilienvermögen abzüglich der Schulden) liegt bei 15,68 €. Die Aktie notiert jedoch nur bei 8,63 €. Sie können also mit einem Preisabschlag von 45% in österreichische und deutsche Wohnimmobilien einsteigen. Aufgrund der Immobilienkrise und des Verlustjahres 2008 ist aber nur ein Abschlag von 20% gerechtfertigt. Das Kursziel liegt bei 12,50 €.

Deutsche EuroShop: Krisenerprobtes Geschäftsmodell und hohe Dividenden- Rendite von 4,62%

Die Deutsche EuroShop AG investiert in Einkaufszentren. Im Portfolio befinden sich 17 Shopping-Center in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn. Das Geschäftsmodell gilt als etwas „langweilig“, dafür sind die Ergebnisse weniger schwankungsstark. Selbst in den Krisenjahren 2007 bis 2009 hat die EuroShop stets Gewinne erwirtschaftet und hohe Dividenden ausgeschüttet. Falls Sie Immobiliensubstanz in Kombination mit attraktiven Ausschüttungen suchen, passt die im MDax notierte EuroShop-Aktie perfekt in Ihr Depot.

Für das 1. Quartal lieferte die Immobiliengesellschaft gewohnt solide Zahlen. Der Umsatz stieg um 9% auf 34,6 Mio. € und der operative Gewinn (EBIT) auf 30,1 Mio. € (+11%). Hauptgrund für die Steigerungen: das Anfang 2010 gekaufte Einkaufszentrum A10 Center in Wildau bei Berlin. Nach einer Investitionspause hat das Unternehmen in diesem Jahr wieder auf Wachstum umgestellt. 1 bis 2 weitere Zukäufe sind 2010 möglich.

Mit einer Eigenkapitalquote von 49,8% ist das Unternehmen solide finanziert. Der Substanzwert je Aktie liegt bei 26,63 €. Aktuell notiert die Aktie 15% tiefer. Da EuroShop stets Gewinne erzielt hat und eine starke Bilanz besitzt, ist ein Kursabschlag nicht gerechtfertigt. Das Kursziel liegt bei 26,50 €. Hinzu kommt eine jährliche Dividenden-Rendite von knapp 5%.

 

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